Bodenordnung

Eine Bodenordnung (Veränderung der Grundstücke nach Lage, Form und Größe) ist erforderlich, wenn die bisherigen Eigentumsverhältnisse mit neuen Nutzungsvorstellungen (z. B. im Bebauungsplan) nicht übereinstimmen. Die Bodenordnung kann auf freiwilliger Basis durch Abschluss entsprechender Kauf- und Tauschverträge, im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages oder durch die im Baugesetzbuch (BauGB) geregelte Umlegung erfolgen. Diese gesetzliche Umlegung ist ein durch die Bestimmungen nach den §§ 45-79 BauGB geregeltes Grundstückstauschverfahren. Sie dient der erstmaligen Erschließung eines bisher unbebauten oder zur Neuordnung eines bereits bebauten Gebietes nach Maßgabe der Festsetzungen eines Bebauungsplanes.

Eine Umlegung kann bereits begonnen werden, wenn der Bebauungsplan sich noch im Aufstellungsverfahren befindet. Andererseits bedarf es auch überhaupt keines Bebauungsplaneskeinen Bebauungsplan, wenn sich die zu ordnenden Grundstücke innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile befinden und sich aus der Eigenart der näheren Umgebung hinreichende Kriterien für die Neuordnung der Grundstücke ergeben.

Der Grundgedanke der Umlegung ist die rechnerische Vereinigung aller im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke (z. B. Ackerflächen) zur sogenannten Umlegungsmasse. Aus dieser Masse werden entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes der Stadt vorab die örtlichen öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen, die Immissionsschutzflächen, die Flächen für die Regenklär- und Regenüberlaufbecken und die diesen Flächen zugeordneten Flächen zum Ausgleich nach Naturschutzrecht zugeteilt. Die verbleibenden Flächen (Verteilungsmasse) werden den beteiligten Eigentümern in Form von zweckmäßig gestalteten Baugrundstücken zugeteilt.

Ablauf eines Umlegungsverfahrens:

1. Umlegungsanordung
erfolgt durch den Rat oder Verwaltungsausschuss

2. Umlegungsbeschluss
Der Umlegungsbeschluss des Umlegungsausschusses leitet das Verfahren förmlich ein und ist ortsüblich bekannt zu machen.

Ortsübliche Bekanntmachung:
Die im Umlegungsverfahren liegenden Grundstücke werden im Grundbuch und Liegenschaftskataster mit einem Umlegungsvermerk gekennzeichnet und unterliegen der Verfügungs- u. Veränderungssperre nach § 51 BauGB (die Grundstücke dürfen z. B. ohne Genehmigung der Umlegungsstelle nicht geteilt oder verkauft werden). Zudem hat die Stadt das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB.

3. Auslegung der Bestandskarte und des Bestandsverzeichnisses
Die Bestandskarte und das Bestandsverzeichnis enthalten detailierte Aussagen über die vom Umlegungsverfahren betroffenen Grundstücke und deren Eigentümer. Die Nachweise werden für einen Monat öffentlich ausgelegt.

4. Erörterungen gemäß § 66 BauGB
Die Eigentümer werden über den Entwurf des Umlegungsplanes (enthält Zuteilung der Baugrundstücke, Werte der eingeworfenenen und zuzuteilenden Grundstücke, Höhe der Geldausgleiche) informiert.

5. Verfahrensbeschleunigung

5.1 Vorwegnahme der Entscheidung nach § 76 BauGB
Im Einvernehmen einzelner Beteiligter können vor Aufstellung des Umlegungsplans die Eigentums- und Besitzverhältnisse vorab geregelt werden.

5.2 Vorzeitige Besitzeinweisung nach § 77 BauGB
Die Stadt bzw. die Beteiligten können vor Rechtskraft des Umlegungsplans in den Besitz der örtlichen Verkehrs- und Grünflächen und/oder Baugrundstücke eingewiesen werden.

6. Aufstellung des (Teil-) Umlegungsplans gemäß § 66-70 BauGB
Der Umlegungsplan besteht aus der Umlegungskarte (enthält den neuen Bestand der Baugrundstücke, Straßen etc.) und dem Umlegungsverzeichnis (enthält die Eigentümerdaten, Geldausgleiche, Sonstiges). Der vom Umlegungsausschuss gefasste Aufstellungsbeschluss für den Umlegungsplan wird ortsüblich bekanntgemacht. Den Beteiligten wird ein jeweiliger Auszug aus dem Umlegungsplan zugestellt.

7. Inkrafttreten gemäß § 71 BauGB
Die Unanfechtbarkeit des (Teil-) Umlegungsplans wird ortsüblich bekanntgegeben. Mit der Bekanntmachung treten die im Umlegungsplan vorgesehenen Rechtsverhältnisse an die Stelle der im Grundbuch und Liegenschaftskataster eingetragenen Rechtsverhältnisse.

Die Punkte 2, 5, 6 und 7 sind Verwaltungsakte, gegen die Rechtsmittel (Widersprüche, Anträge auf gerichtliche Entscheidungen) zulässig sind. Über Widersprüche entscheidet der Umlegungsausschuss, über die danach einzulegenden Anträge auf gerichtliche Entscheidung entscheidet das Landgericht (Kammer für Baulandsachen). Weitere Instanzen sind Oberlandesgericht und Bundesgerichtshof.